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[提要]寫字樓是專業商業辦公用樓的別稱，因其穩定且回報較高的特點成為大多投資者主要投資對象。然而，由于寫字樓投資的復雜性和專業性，使得如何選擇合適的寫字樓成為投資者的困擾。　　寫字樓是專業商業辦公用樓的別稱，因其穩定且回報較高的特點成為大多投資者主要投資對象。然而，由于寫字樓投資的復雜性和專業性，使得如何選擇合適的寫字樓成為投資者的困擾。　　一、寫字樓評定標準　　寫字樓市場流行兩大評定標準：甲級寫字樓及5A寫字樓。甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。　　“5A”標準是目前較流行的評定方式，但“5A”概念有兩種評定方式。　　一是狹義的針對智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合“A”級評定標準，包括：樓宇品牌標準、地理位置標準、客戶層次標準、服務品質標準、硬件設施標準。　　二、寫字樓投資的優勢與風險　　寫字樓因其供應量有限，市場的長期走勢被看好，適合做中長期投資。寫字樓投資特別要看中其地段價值。尤其要注重該地段的發展潛力，看今后是否會有更多的商業房產出現在周圍，諸如寫字樓、商鋪等。　　在選擇寫字樓時，投資者要充分考慮該區域寫字樓產品的出租率、交通便利程度、周邊是否有同類型競爭、是否存在大量同類積壓產品，以及整個區域的商務氛圍和成熟程度。目前情況看來，城區寫字樓空置率較低，而部分郊區項目存在過剩風險。在二手房銷售上，帶租約的寫字樓銷售會有很大優勢，空置的產品銷售難度會相對較大。　　三、個人投資與公司投資寫字樓的考慮因素　　1、個人投資要點　　1）選好區位　　房產的增值主要來源于土地的增值，是否位于城市的主中心區，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的重要要素。"第一是地段，第二是地段，第三還是地段"這句投資名言要謹記。　　2）注意檔次形象　　個人投資寫字樓時要瞄準客戶群來投資。選擇寫字樓辦公的目的，是為了提升企業形象，知名企業和實力企業都將寫字樓的檔次形象放在僅次于區位的主要因素之一。所以，客戶需求面積也大一些，一般來說是在500㎡以上。但對于那些規模較小的成長型企業而言，由于規模小，需求面積較小，公司實力也較弱，所以對檔次形象也不是很看重。相比而言，這類公司更看重的是面積和總價。　　3）需要關注品質　　寫字樓品質至關重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八達，停車場的設計是否合理、物業建筑立面、建筑品質、大堂的品位和布置、電梯質量與配置狀況、結構布局是否適用、采光通風是否良好等等。　　4）需要關注軟性配套與物業管理　　在軟性配套方面，著重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指標有樓宇自控系統、外部寬帶接入、內部綜合布線、GSM室內覆蓋、網絡系統的配置程度與可變性等等。　　而物業管理的好壞是決定投資能否保值和增值的重要因素，首先要看物管公司的品牌和社會品碑，關鍵看該管理公司是否能做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷等，最好選擇已通過ISO9000國際質量體系認證的物業公司。　　5）需要關注置業門檻和投資回報　　置業門檻的高低決定了投入的大小，是否能通過銀行按揭購買，只需首付，后續通過"以租養貸"的方式來供樓，讓租用的企業為你供樓。因此，要考察寫字樓前產權年限和現有入駐率及入駐公司的類別層次。　　實際上，對一幢物業是否值得投資，還有一種更好的評估辦法。根據國際專業理財公司的計算原則，衡量一幢物業價格合理與否的基本公式為，"年收益×15年=房產購買價"。若投資的物業年收益×15年大于購房款，則表明該投資項目尚具升值空間。　　2、公司投資需要考慮　　1）公司自身狀況，包括公司的資金計劃、開支預算等。　　2）公司未來發展情況。　　3）物業的保值與增值。　　a、以出售為主的物業不利于后期物業管理，過多的投資型客戶購買物業，會給后期的運營和物業管理帶來干擾，使得整個大廈難以保值。　　b、投資者之間會引發出租競爭，互相壓價。　　c、投資者之間更新速度快。物業范例速度與新增供應量是客戶購買時必須考慮的兩因素。　　來源：房天下　　編輯：wulingya

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