文章来源：http://sc.house.sina.com.cn/news/2016-05-09/15506135345046297566849.shtml?wt_source=newslist_nr_01

寫在前面：5月6日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，住建部副部長陸克華釋放出了國務院將采取六大政策培育和發展住房租賃市場、四大舉措扶持住房租賃企業發展、三項舉措滿足年輕人、新市民的住房租賃需求、七方面入手規范中介服務等等舉措，規范健全住房租賃市場，引導租賃市場發展。目前房地產市場上住房空置率一直居高不下，對于許多剛畢業的學生、新市民和外來務工者來說購房成本過高，并且一直在節節攀升，這樣的現狀，讓越來越多年輕人選擇成為“租房客”，租賃市場日趨擴大。建立租售并舉住房制度也已經成為樓市“去庫存”的共識，獲得了政策的支持。“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”，在國家將“去庫存”的視線放到租房市場之前，房地產行業里就已經有目光敏銳的從業者開始打起了租房市場的主意。2013年，原本身為房地產從業者的劉寄和幾個朋友一起創立“如米公寓”，租下10套空置房屋做起了長租公寓生意，3年過去了，由如米公寓管理出租的套房在成都城南已經超過200套，租客超過1000人，正在籌劃進軍成都其他地區。作為“如米公寓”的創始人，在長租公寓行業摸爬滾打了三年的劉寄對這個行業有著自己的思考。長租公寓：解決租房諸多痛點如米公寓的辦公室在高新區南城都匯的一套民房里，屋里顯得有些雜亂，1000多名租客的瑣事都在這里由如米的員工們進行處理。如米公寓創始人劉寄劉寄回憶道：“去年長租公寓概念是最火熱的時候，一個做長租公寓的人可能什麼都還沒有，就能憑借幾頁PPT拿到天使投資。我們開始做的時候是2013年，那個時候誰都不知道長租公寓是什麼東西。”作為一個前地產人，他和合伙人們發現成都租房市場的前景巨大，城南區域大量的空置房屋和不斷涌入的在成都尋找前途的年輕人正是這個市場里人人都能看到，卻無法利用起來的資源。“城南聚集了許多剛剛畢業或者從異地來成都求職的年輕人，他們要解決住房問題，除了極個別有購房能力的人之外，只有租房子一條路。”劉寄說，傳統的租房方式是租房者通過中介或者網絡平臺找到房源之后，和房東簽訂購房合同，完成租房流程。但是這樣的傳統租房方式顯得過于原始，市場不規范、不健全，導致亂象叢生。“房東要違約漲房租，你交不起就必須搬出去，你怎么辦？”在因租房產生的各種糾紛里，房東擁有絕對的優勢“房客拿著租房合同去告房東，時間成本太高，許多人選擇忍氣吞聲。”這是如米公寓這個連鎖長租公寓最初想要解決的痛點：“我們是一個企業，有一個主體，對于租房者來說是可以放心的，有糾紛就直接找工商局，而不是跟房東糾纏不清。”運營模式：“小邏輯”里的“大學問”如米公寓的運營模式很清晰：供出租的住房由房主和如米公寓簽訂長期（一般是五年以上）的全程托管合同，這幾年中房屋的使用權和管理維護由如米公寓全權負責，并向房主提供穩定收益。如米公寓再將這些房屋按照統一標準和風格裝修、購買家具，在通過網絡平臺或中介租賃給租房者，獲得租金收益。其盈利計算也很簡單，遵循這樣的公式：房租—房主收益—管理維護費用—裝修成本=盈利。如米公寓出租房如米公寓往往選擇接管便宜的清水房，自己進行裝修，通過裝修和配備其他生活用品提高房屋的體驗性，租金附加值也會隨之增長。城南是成都傳統的富人區，房屋和小區質量很高，但是高空置率讓如米這樣的長租公寓能夠以較低的價格獲得房源。房源主要成本較低，如米公寓出租給租客的價格也非常實惠，一般來說，一套如米公寓套房里一間主臥月租金在1300元以內，次臥價格甚至低于800元每月。良好的裝修、優秀的管理和較低的價格讓如米公寓這樣的長租公寓受到了許多成都租客的青睞。“我們的房客70%來自于網絡中介平臺，10%不到來自實體中介，10%以上來自于熟人間的口碑效應，而且越來越高，因為我們軟硬件條件好，比傳統租房優勢明顯。”看起來很簡單的邏輯，其中仍然隱藏著風險。“這個行業最大的風險是這是一個重資產行業。”劉寄分析到：“我們一套出租屋的全部裝修成本視面積在5~10萬元之間，這是一次性投入，非常大。在裝修之后一般2~3年才能完全收回成本開始盈利。這2~3年的時間你的錢看得見卻拿不到，很有可能造成企業資金鏈問題，所以一定不能盲目擴張。”這種風險是在經營企業之前無法料到的，隨著規模的擴大，長租公寓和別的企業不一樣，成本不會因此攤薄，管理成本卻會成倍放大，“所幸我們其實擴張腳步放得很慢，必須要對此做好準備。”經營嘗試：核心是用戶體驗在公寓經營的過程中，許多問題不斷冒出來，又必須不斷學習解決。“我們的門鎖現在全部換成密碼鎖，這也是經驗累積出來的。”劉寄笑著說：“我們經常遇到半夜租客沒帶鑰匙，打電話給管家要送鑰匙過去。這種情況一次兩次還好，隨著我們規模的擴大，送鑰匙讓我們無限疲憊。所有房間換密碼鎖，不僅安全了，而且成本無形之中下降很多。”還有家具、房間損耗和保養的問題，長租公寓這樣的重資產行業一旦陷入了損耗的泥潭很容易出現虧損，如米的解決辦法是聘請專門的清潔工打掃房屋的公共部分，并對公共區域家具和房體進行保養和檢查，費用由租客分攤，“大家也需要打掃公共區域的衛生，也愿意掏錢，最后公寓和租客雙贏。”如米公寓出租的單間當然并不是所有嘗試都能成功，劉寄在2015年進行了一系列嘗試，試圖將套房里合租的租客們做出一個圈層，形成社區文化，增加用戶黏性。然而多種嘗試都沒有效果，但是如米公寓依然在這方面探索著。“我們進行過調查，我們的用戶80%以上都是大專以上學歷，年齡幾乎都在20~35歲之間，是很需要社區氛圍的，認同感和安全感能讓他們的品牌忠誠度更強。”劉寄說：“目前我們的年退租率不到20%，我們還想讓退組率再降低一些。”前路漫漫：長租公寓的多元化嘗試對于長租公寓的未來，劉寄很謹慎。“很多類似的長租企業拿到了天使投資，但是我們不想做。我們現在只對租客的體驗負責，只要服務好他們，我們是能看到前景的，目前我們最早的房子已經能夠提供盈利了，這就是我們的租客給我們努力的回報。我不能拿到投資之后只對數據和投資人負責，那樣就沒有核心競爭力了。”劉寄發現，在今年春節之后公寓里的租客有20%左右處于離職狀態：“或許我們未來可以做一些人力資源方面的嘗試，為企業和租客提供一個平臺，租客是我們最寶貴的資源。”在他看來，如何去利用長租公寓這個平臺帶來的人力資源，是一個可以抓住的商機。另外，劉寄還在努力去尋找和企業合作的渠道，“我們可以和企業深度合作，我們為企業提供高質量的員工宿舍，企業補貼員工一部分租金，員工自己出一部分。這樣員工的負擔也減輕了，企業提供給員工福利也能增加員工的幸福感和忠誠度，我們收租金，這是三贏的局面。”在國家出臺了扶持長租企業的政策之后，劉寄感到倍受鼓舞：“這絕對是利好消息，這也是大趨勢。中國一直以投資、開發、銷售來實現推動地產市場發展，房地產租賃及房地產服務相對滯后，目前通過租房實現居住是主流，也是剛需，公寓行業以體驗式居住培植用戶，然再過渡至置業居住。這是非常良性的房地產推動，真正實現房地產開發立體式良性發展！”聲明：本文為樂居獨家原創稿件，版權所有，未經許可擅自使用者，本公司保留追究法律責任的權利。

關鍵字標籤：Monthly Taipei service apartment